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房屋买卖合同未订立,定金需双倍返还吗?

[日期:2008-01-05] 来源:人民法院报  作者:fun88.com [字体: ]
[案情]

    王某与李某于2007年2月20日口头达成了房屋买卖协议,约定李某将一套建筑面积为138.7平方米的房屋以22万元的价格出售给王某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行,王某当即付给李某4万元定金,并约定3日后双方签订书面购房合同。李某收受定金后并没与王某签订书面合同,反而于2007年3月15日将该房屋卖与赵某。王某要求李某履约遭到拒绝,遂向法院起诉,要求李某双倍返还定金8万元。

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[分歧]

    本fun88.com,案在审理中有两种意见:一、原、被告双方之间只是口头达成了房屋买卖协议,并没有签订书面合同,不具备法律规定的形式要件,所以该合同是无效的。定金合同是从合同,主合同无效则从合同无效,故应驳回原告的诉讼请求。二、原、被告之间进行房地产转让,依据有关规定,应当签订书面合同,并依法办理相关手续后,才能进行房产交易。但在原告交纳定金后,双方应当按照约定签订正式的书面合同。被告拒绝签订,即构成缔约违约,根据定金罚则,被告应当双倍返还定金,故原告的诉讼请求应得到支持。

[评析]

    本案的焦点是原告预先交付4万元定金的性质。

    所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律和合同的规定,由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。我国担保法第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这里的“双倍返还定金”即为合同法上所称的“定金罚则”。

    根据fun88网址,给付目的和效力的不同,定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。证约定金,??