如何破解越来越多的物业纠纷？苏州市以立法理清这团乱麻。昨天，省十届人大常委会第三十二次会议批准了《苏州市住宅区物业管理条例》。
物业用房不分摊
[焦点条文]
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新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。物业服务用房不得买卖和抵押。
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《条例》详细规定住宅区物业服务用房所处的位置、具备的条件、所在层数以及有关禁止行为。
《条例》的出台，将杜绝开发建设单位把位置偏僻、非独立成套、层次偏高或者不适合办公的地点，如公共门厅和地下室等，作为物业服务用房的行为。而物业服务用房面积的比例下限设置及独立测算等，更能保证住宅区物业管理的正常有效运转和置业者的合法权益。
车位不能只售不租
[焦点条文]
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
[预期效果]
目前城市生活小区内车位、车库归属和利用纠纷较多，车位紧张导致矛盾尖锐。业主们经常乱占车位、无序停车，业主之间、业主与物业之间出现多重矛盾。
《条例》实施后，能防止开发商对车位、车库只售不租等现象，一定程度上抑制小区车位上涨的趋势。同时，能保障小区的道路畅通，确保居民通行安全，维持其他物业设施的使用寿命不缩短，实用性不打折。
住宅不能随意变经营用房
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业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经由利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
[预期效果]
在很多小区里，部分业主擅自对住宅进行改造，用于经营或群租，这导致小区脏乱差和噪声污染日益严重。
《条例》对物业管理区域内专门设置了10项禁止性规定，并明确要求：“物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。”这切合苏州市的实际情况，将使住宅违章改造行为遭到强效制约，对于改善和提高小区的居住环境和生活质量具有重要意义。